親が家をいくらで買ったか知ってます？ ｜ 相続と不動産売買
少し前、突然包丁を研ぎたくなって（危ない人じゃないです！）、柳葉包丁を研いだので、今日はその切れ味を試してみたくてカツオのたたきを買ってきたehokenです。
やっぱりカツオはおいしいです。小学生の頃はお刺身が嫌いで、中学生くらいでお刺身を食べられるようになったのですが、カツオは食べられませんでした。でも今は、どうしても食べたくなる時があるくらい好きになっています。味覚って年齢でずいぶん変わるなぁと実感したりします。
今日は税理士さんとお話しをしてきました。相続や、相続にからむ土地家屋の売却についてです。
最近は税務調査が入ることが増えていて、見逃してくれることもなくなってきているとのことです。
売却代金の95％が所得になる！
ところで土地家屋を売却するとどの程度の税金がかかってくるかご存知でしょうか？知ってる人は読み飛ばしてください。
売却の際にかかってくる税金は、売却代金から、購入の際にかかった金額と、売却の経費（印紙や手数料、さら地にした場合は解体費用など）を引いて、そこに税率を掛けます。
税率は、不動産を取得してから５年以内の売却なら39.63%、5年超なら20.315%（端数部分は復興特別所得税が加算されているためです）。
ちなみに、購入した金額が分からない場合は、売却代金の5%しか購入費用として見てもらえません。つまり、売却代金の95%が所得とみられてしまうのです。
たとえば3,000万円で土地が売れた場合、500万円程度を国にもっていかれてしまうのです。
親が買った家を相続して、住まずに売る場合、いくらで購入したのか示す書類は懸命に探さなくてはなりません。
3,000万円の控除を受ける
不動産売却で、さっと思いつくものには2つの控除があります（使えるのはどちらか一つで、二つ同時には使えません）。
一つはマイホーム控除。親の家を取得してから、自分が住み、マイホームの特別控除を受ける方法です。3,000万円までは非課税になります。
もう一つは、古い家の特別控除です。これも上限は3,000万円です。ただし、いくつか条件があります。主なものは、被相続人が一人で住んでいたこと、耐震基準に沿っているか、さら地にすることです。
相続時まで居住することの難しさ
親が一人で住んでた家なら大丈夫と思うのですが、ここもネックになっているようです。私も医療保険の説明などをするときに話すのですが、自宅で亡くなる方はほとんどいなくなっています。昭和40年代までは半数以上が自宅で亡くなっていましたが、今は1割を切っています。
病院に入院して数日で亡くなるケースもあるのですが、最近多いのは施設に入所されるケースです。この場合、相続時まで住んでいたとみなさないとして、自治体や税務署にはねられることがあるそうです。現在、実情にそぐわないとして審議が進められているらしいので、数年後には変わるかもしれませんが。
古家を耐震強化する意味
そして、耐震基準に適合するか、さら地にするかしなくてはなりません。まず「古い家」という条件としては昭和56年5月31日以前に建築された家である必要があります。
正直、これほど古い家がそのままで今の耐震基準をクリアできるはずはないでしょう。かといって、耐震補強工事したとしても、次の持ち主がそのまま住みたくなるとは思えません。
どのような家がこの条件をクリアさせているのか私には想像できません。今日も含め、何人かの税理士さんや不動産会社さんと話をしましたが、一度もやったことないと言われました。矛盾を感じます。一般的には家を解体して、3,000万円の控除を受けているようです。
夫婦名義の土地家屋の注意点
ところで、夫婦名義で土地家屋を購入されている方がいらっしゃいますが、すこし注意が必要です。二人とも亡くなって、お子様が住まずに売却する場合、一次相続がどうしてあるか確認する必要があります。節税のためなどで、半分の名義をお子様が相続してあると、二次相続での相続分は半分になり、上記の控除は半分しか使えません。
つまり、父親と母親が半々で土地家屋を持っていて、先に父が亡くなったとします。その際に、父親の分の不動産の名義を子供に移してしまうと、次に母親が亡くなったとき、その相続では半分だけが子供に移ったことになります。古い家の控除は相続した不動産にしか適用できないので、半分だけしか使えないことになってしまいます。
もしも、父親が亡くなった際の名義の変更を行っていないのであれば、いったん母親にすべて移して、そこから子供に相続するという処理を行えば問題なく控除を受けられます。
損していたら申告義務はない
ちなみに、土地家屋の購入代金を示すものが残っていて、売却代金よりも高かった場合、売却損については、税務署に申告する義務すらありません。ただし、購入したのが昔だったり、バブル期で高い時期に買っているわけでもなければ、税務調査が入る可能性は高いようです。税務署は甘くはないようです。
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